분당, 일산, 평촌, 산본, 중동 1기 신도시 약 4만 가구가 재건축 규제 완화 혜택을 받는 선도지구로 선정되었습니다. 5월 22일 국토교통부와 지자체, LH가 발표한 1기 신도시 정비 선도지구 선정계획에 대해 자세하게 알아보겠습니다.
선도지구는 노후계획도시 중 정비 사업을 선제적으로 추진하는 지역으로 선도지구 선정 시 정비 사업에서 정부의 행정적, 재정적 지원을 받을 수 있는 이점이 있습니다.
현재 재건축 사업이 건설비, 인건비 상승으로 인한 분담금 이슈로 고군분투하고 있는 만큼 선도지구는 정비 사업의 새로운 돌파구가 될지 관심이 쏠리고 있습니다.
1기 신도시 정비 선도지구 선정계획
5월 22일 발표에 따르면 1기 신도시 정비 선도지구는 분당 8천호, 일산 6천호, 평촌 4천호, 중동 4천호, 산본 4천호 총 2만6천호에 +α의 범위에서 산정합니다. α 물량은 기존 물량인 2.6만호의 50%로, 총 3만9천호까지도 가능합니다.
- 분당 8,000호
- 일산 6,000호
- 평촌 4,000호
- 중동(부천) 4,000호
- 산본 4,000호
- 1~2개 구역 추가 +α
1기 신도시 각 지자체가 지역별 주택 재고와 주택 수급 전망 등을 고려하여 세대 수로 제시된 기준 물량 내외로 선도지구 선정을 원칙으로 합니다.
1~2개 구역을 추가로 선정할 수 있는 +α는 선도지구를 선정하고 관리하는 데 지자체에 자율성을 주었습니다.
이로 인해 올해 선정될 선도지구의 규모는 전체 정비 대상 주택 물량의 10~15% 수준에 이를 것으로 예상됩니다.
자료출처=정책브리핑 www.korea.kr
선도지구 선정 기준
선도지구 선정 기준은 국토교통부가 제시하는 ‘표준 평가기준’을 기본으로 합니다.
이는 주민 동의율을 최우선으로 하여 세대 당, 주차대수, 통합정비 참여 주택단지 수 및 세대 수 등 정량적인 평가를 중심으로 합니다.
총 100점 만점으로 주민동의 여부 60점, 정주환경 개선의 시급성 10점, 도시기능 활성화 필요성(정성평가 가능) 10점, 정비사업 추진의 파급효과 10점으로 구성됩니다. 여기에 사업 실현가능성은 5점 가점으로 적용합니다.
- 주민동의 여부(60점) : 특별정비구역 내 전체 토지 등 소유자 동의율
- 정주환경 개선의 시급성(10점) : 통합구역 내 세대당 주차대수
- 도시기능 활성화 필요성(정성평가 가능)(10점) : 공모기관 평가항목 구성으로 평가 가능
- 정비사업 추진의 파급효과(10점) : 통합정비 참여 세대수
- 사업의 실현가능성(5점, 가점) : 공모기관 평가항목 구성으로 평가 가능
자료출처=정책브리핑 www.korea.kr
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1기 신도시 정비 선도지구 추진 일정
가장 중요한 추진 일정입니다.
1기 신도시 각 지자체는 특별정비구역(안)과 선도지구 선정 기준, 동의서 등 공모 지침을 6월 25일 확정하여 선도지구 공모를 시작합니다.
이후 9월부터 선도지구 선정 제안서를 접수하여, 10월 평가 및 국토부 협의를 거쳐 11월 지자체가 선도지구를 최종 선정하게 됩니다.
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2024년 선정하는 1기 신도시 선도지구는 선정 직후에 특별정비계획 수립에 착수하여 2025년 특별정비구역 지정, 2026년 시행계획 및 관리처분게획 수립 등을 거쳐 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 합니다.
신도지구 지원 관리
5월 22일 발표에서는 선도사업 선정 이후에도 해마다 일정 물량을 선정하여 사업을 추진한다고 밝혔습니다.
또한, 시장 여건에 따라 선정 물량을 조정하고, 인허가 물량 관리, 이주시기 분산 등을 시행할 계획입니다.
선도지구를 비롯한 노후계획도시 정비에 대해선 협력형 미래도시 정비모델을 도입하여 계획 수립부터 완공까지 주민과 함께 사업을 추진한다고 합니다.
협력형 미래도시 정비모델이란, 노후계획도시 정비사업에 특화된 주민지원 프로그램으로 선도지구 주민대표, 경기도 및 1기 신도시 지자체, LH 등 노후계획도시정비지원기구로 구성한 협의체가 모든 사업 과정에서 주민을 지원하고 갈등을 조정하는 프로그램입니다.
사업 단계별 지원 내용은 아래와 같습니다.
- 사업 착수 단계 : 미래도시지원센터를 통한 주민, 추진위원회 대상 교육 및 컨설팅 제공
- 계획 수립 단계 : 특별정비계획 및 사업시행계획 사전 협의 및 LX 플랫폼을 이용한 정비계획 시뮬레이션 제공, 사업 기간 단축 지원
- 시행자 지정 단계 : 주민의 요청에 따라 공공지원을 통해 추진위원회 구성 없이 조합 설립 또는 LH 등 공공이 사업 대행
- 착공 단계 : HUG의 사업 비용 조달, 비용 절감 지원
자료출처=정책브리핑 www.korea.kr
또한, 5월 22일의 간담회에서는 정비사업을 본격 착공하는 경우 우려되는 전세시장 불안, 원활한 이주를 지원하기 위한 이주대책도 논의되었습니다.
이주대책에 따르면 단계적, 순차적 계획에 따라 신도시 전체를 질서 있게 정비해 나가는 방침으로 특별법 입법 목적을 설명하였습니다.
1기 신도시는 약 30만 호가 단기간에 입주해 정비시기가 일시에 도래하는 경우가 많습니다.
이는 시장 혼란을 유발할 수 있으므로 체계적인 계획을 통해 정비시기를 분산해 나가는 것이 중요합니다.
또한, 전세 시장에 이주 수요가 흡수될 수 있도록 신도시 주변의 개발사업도 차질 없는 관리가 중요합니다.
3기 신도시를 비롯한 신규 택지 사업을 차질없이 추진하고, 권역별로 주택 수급 상황을 파악하여 소규모 신규 개발 사업을 통해 이주 수욜르 분사하고 정비 후 신규로 공급되는 주택 역시 이주 수요 분산에 적극 활용될 예정입니다.
전세 시장에 불안이 야기되는 경우, 연도별 정비 선정 물량을 조정하고, 인허가 물량을 관리하며 이주시기 분산을 통해 권역별 전세 시장을 안정화한다고 합니다.
이에 지자체는 신도시별 기본 계획에 이러한 이주대책을 포함하고, 정부는 지자체가 수립하는 이주대책에 적극 지원하기로 했습니다.
오늘은 1기 신도시 선도지구 계획에 대해 알아보았습니다.
이번 포스팅은 대한민국 정책브리핑을 보고 정리한 것이며, 정책브리핑 원문은 아래 링크를 통해 확인하실 수 있습니다.