가족 간 부동산 거래 절세 방법에 대해 알아보겠습니다.
최근 기사 사례
최근 서울 부동산 시장 곳곳에서 직전 거래 대비 수억 원씩 내린 가격에 아파트 거래가 많이 이뤄지고 있습니다. 부동산 업계에서는 이와 같은 거래가 증여세를 피하기 위해 가족(친족) 간 특수 거래일 것으로 추정합니다. 더불어 부동산 가격이 내림에 있어 시세가 저렴해진 시기를 이용하여 증여에 나서는 사람도 늘어나는 추세입니다.
기사에 나온 사례를 찾아보겠습니다.
직전 최고가 거래 대비 6억에서 9억 저렴한 거래로, 공인중개소 관계자들은 증여성 특수 거래로 추정하고 있습니다. 시세가 낮아지면서 세금을 덜 낼 수 있기에 하락기에는 증여성 특수 거래 및 증여가 모두 늘어납니다.
사례 계산
사례의 우성 7차의 경우, 현재 시세는 최저가가 21억으로, 실거래가 및 호가를 반영하여 20억으로 계산해 보겠습니다.
가족 간 거래 시, 주의 사항
가족 간 부동산 거래를 통한 절세가 가능한지는 법을 살펴봐야 합니다.
‘상속세 및 증여세법’에서는 가족 등 특수 관계인 사이 거래에서 신고 가액이 최근 3개월 내 거래된 실거래 대비 30%, 3억 원 중 적은 금액의 범위를 벗어나면 증여세를 내야 합니다.
실거래가 10억원인 아파트를 70%인 7억원 미만으로 거래하거나, 13억원인 아파트를 10억원 미만으로 거래할 경우 증여로 여겨질 수 있습니다. 즉, 위의 2개의 범위에 해당한다면 증여세를 납부하지 않아도 되는 것입니다.
이 경우 실제 거래임을 입증할 수 있는 표준 매매 계약서의 작성, 매매 대금의 금융 거래 내역이 필요합니다. 매수 대금의 경우 신고된 소득 증빙이나 기 재산의 처분 내역 또는 상속 혹은 증여를 통해 적법하게 신고하고 받은 금액으로 소명하여야 합니다.
실제 거래임을 인정받지 못할 경우, 양도소득세가 매겨질 수 있습니다. 양도소득세법 101조에 따르면 매매 가격이 시가의 5% 이상인 경우 시가로 계산한 양도소득세를 납부하여야 합니다. 하지만 양도하는 부모가 1가구 1주택 비과세 대상이라면 시가로 계산한 양도가액의 9억원까지는 비과세가 가능합니다.
가족 간 거래 장단점
끝으로 가족 간 거래의 장단점을 살펴보겠습니다.
장점으로는
1. 시가 대비 3억 혹은 30% 이내 저가 거래가 가능하며, 증여세가 없다는 점.
2. 증여보다 취득세가 적다는 점.
3. 등기 후 매도 시점에 대한 불이익이 없다는 점. (증여의 경우, 5년 이내 매도 시 양도세 폭탄을 맞을 수 있음)
단점으로는
1. 다주택자의 경우, 증여 대비 양도세가 더 나올 수 있다는 점.
2. 매수 대금의 금융 거래 내역이 필요하기에 현금 보유가 필요하다는 점.
3. 매매 계약의 자금조달계획서 제출이 필요하다는 점.
입니다.
가족 간 거래는 법의 테두리 안에서 적절한 요건들을 잘 지킨다면 적법한 거래입니다. 사회적으로는 탈세의 방법으로 부정적인 인식이 강하지만, 엄연히 절세의 방법이라는 점 참고하시기 바랍니다.